房地产行业esg实践研究-sbobet利记官网

在构建房地产发展新模式过程中，如何践行可持续发展理念，加强可持续发展相关影响、风险与机遇管理，为中国经济高质量发展积蓄新动能，是当前一个重要议题。本文分析了房地产行业在环境、社会和公司治理（esg）范畴面临的重要议题，梳理了房地产企业esg实践，并从绿色建筑、健康与安全、保障房建设等重要议题对积极推进房地产行业esg表现提出了相关建议。

一、房地产行业概况

根据《国民经济行业分类》（gb/t 4754-2017），房地产行业包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营、其他房地产业五类相关活动。其中，房地产开发经营指房地产开发企业进行的房屋、基础设施建设等开发，转让房地产开发项目或者销售房屋等活动；物业管理指物业服务企业按照合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动；房地产中介服务指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动；房地产租赁经营指各类单位和居民住户的营利性房地产租赁活动，房地产管理部门和企事业单位、机关提供的非营利性租赁服务，包括体育场地租赁服务。根据申万行业分类，房地产行业分为房地产开发和房地产服务两个二级行业。其中，房地产开发行业包括住宅开发、商业地产、产业地产三个三级行业，房地产服务行业下属三级行业包括物业管理、房产租赁经纪、房地产综合服务。

房地产行业是国民经济中的重要行业，行业规模较大，链条长、牵扯面广，对环境资源影响非常大，同时承担着重大社会民生责任，与经济发展、社会稳定、民生福祉紧密相关。根据国家统计局数据，2013~2023年，房地产业增加值占国内生产总值的比重为5.9%~7.2%，如果算上关系紧密的建筑业，二者增加值占国内生产总值的比重在12.67%~14.4%。

房地产行业与建筑、建材、机械、钢铁、家电行业关系紧密。房地产行业上游领域主要是原材料供应商，如钢铁、水泥、玻璃等建材以及设备供应商，如挖掘机、起重机、推土机等；中游领域主要是房地产开发商及相关的投融资服务，涉及项目整体开发，建筑建材等原材料采购，委托具有资质的建筑商或承包商，共同向下游消费者提供房屋建筑物；下游领域主要是家电、家居用品等消费行业，房地产行业对消费行业的产品供给产生推动作用。另外，房地产行业还有衍生的服务，如中介服务、物业管理等。

近年来，房地产行业过去依靠“高负债、高周转、高杠杆”模式带来一系列问题，亟待立足新发展阶段，探索新发展模式。一些前期盲目扩张的房地产企业出现债务高企、资金链紧张问题，部分房屋交付困难。政府积极推动房地产市场形成平稳健康发展长效机制，“去库存”和“保交房”成为两大重要抓手。2024年9月26日中央政治局会议提出，要促进房地产市场止跌回稳，中央稳定经济以及房地产相关的一揽子政策释放了强烈的积极信号，房地产市场出现预期改善、信心增强的积极变化。在“碳达峰碳中和”目标约束下，房地产行业绿色低碳转型势在必行，在政策推动房地产发展新模式构建过程中，凸显了可持续发展理念和对esg因素的重视。

二、房地产行业esg相关政策要求

2022年以来，国务院、住房和城乡建设部相继发布《“十四五”节能减排综合工作方案》《“十四五”建筑节能与绿色建筑发展规划》《“十四五”住房和城乡建设科技发展规划》，强调到2025年，城镇新建建筑全面执行绿色建筑标准，基本形成绿色、低碳、循环的建设发展方式，为城乡建设领域2030年前实现碳达峰奠定坚实基础。2022年6月，科学技术部等九部门联合发布的《科技支撑碳达峰碳中和实施方案（2022-2030年）》提出“推进绿色低碳城镇、乡村、社区建设、运行等环节绿色低碳技术体系研究，加快突破建筑高效节能技术，建立新型建筑用能体系”。2024年以来，政策持续强调建筑领域节能降碳问题，并积极推动房地产业绿色建筑、零碳建筑、碳中和相关认证标准体系建设。

三、房地产行业esg实践特点

房地产行业积极践行esg理念，持续提升esg信息披露水平，助力企业转型发展。根据wind数据，a股房地产行业上市公司2023年度esg相关报告披露率为58.65%，高于a股整体披露率17.28个百分点，仅次于银行、非银金融、钢铁、煤炭、公用事业、交通运输、石油石化、传媒行业。 房地产企业披露的esg相关报告体现了监管导向和行业发展趋势，有助于理解房地产行业esg重要性议题。

（一）环境维度

房地产行业高度依赖外部环境与资源，涉及从规划设计、采购、施工，到建筑运营维护期间的能效管理、水供应管理以及极端天气和气候变化等。例如，气候相关灾害会造成房屋或基础设施受到破坏、服务中断，使房地产贬值。另一方面，房地产行业也对环境造成极大影响，在房地产开发过程中，土地开发与利用、资源与能源消耗、污染排放、建筑全生命周期碳排放等问题都很重要，同时城市热岛效应造成的城市“高温化”等都影响外在环境和生态系统。所以在环境范畴下，房地产企业对生产经营活动与环境的关系进行双向影响管理是极为重要的，逐渐将环境因素纳入场地选择、场地设计、场地开发和建设流程中。

房地产行业面对的一个重要议题是节能降碳。建筑领域是我国能源消耗和碳排放管理的重点领域。随着工业化和城市化的持续推进，房地产行业对环境的影响必将持续，所面临的节能降碳潜力巨大。房地产行业及关系紧密的建筑行业是绿色低碳转型的重点行业，对中国实现碳达峰、碳中和的战略目标非常重要。根据有关数据统计，建筑环境的碳排放占每年全球二氧化碳排放量的42%，其中，每年建筑运营环节碳排放大约占到27%，而仅四种建筑和基础设施材料水泥、铁、钢和铝每年的碳排放量就增加了15%。根据中国建筑节能协会和重庆大学联合发布的《2023中国建筑与城市基础设施碳排放研究报告》，2021年全国房屋建筑全过程（不含基础设施建造）能耗总量占全国能源消费的36.3%；全国房屋建筑全过程碳排放总量占全国能源相关碳排放的比重为38.2%。

绿色建筑和装配式建筑具有节约能源资源、减少污染、提升生产效率和质量安全水平的特点，成为建筑领域节能降碳的重要举措。中国逐步建立了建筑节能降碳法规体系，2006年颁布《绿色建筑评价标准》（gb/t50378-2006）后稳步提高建筑节能降碳标准要求，逐步完善绿色建筑评价体系。2016~2017年，《国务院办公厅关于大力发展装配式建筑的指导意见》和《装配式建筑评价标准》（gb/t51129-2017）相继发布，装配式建筑、装配式装修等技术获得推广应用。除申请中国绿色建筑认证外，房地产企业也会申请国际主流绿色建筑认证，如能源与环境设计先锋认证（leadership in energy and environmental design，leed）、健康建筑标准（well building standard，well）认证、建筑研究院环境评估方法（building research establishment environmental assessment method，breeam）等。推进绿色建筑、绿色建材、建筑产业、超低能耗建筑发展，有助于房地产企业有效应对强制性标准，摊薄转型成本，保障现金流稳定。2021年4月，中国人民银行会同国家发展改革委、中国证监会印发的《绿色债券支持项目目录（2021年版）》，将绿色建筑材料制造、建筑节能及绿色化改造、绿色建筑和装配式建筑等纳入绿色债券支持范围，进一步拓展相关企业融资渠道，以绿色建筑、绿色产品为主要投向的绿色融资渠道进一步打开。

（二）社会维度

目前，房地产企业积极应对行业调整风险，努力实现生存和发展，全方位践行“保交付、保品质、保服务”承诺，提供高品质的产品和服务，重点关注产品安全与质量、员工权益保护、供应链管理、保障房建设等议题。

提高产品和服务质量是房地产行业需要重点面对的重要议题。2024年3月，两会期间，住建部相关负责人提出，“引导建筑师精心设计好户型，鼓励企业研发好产品、好材料、好设备，希望能够多行业跨界协同，合力建造绿色、低碳、智能、安全的好房子，让群众能够住得健康、用得安全方便。”房地产的金融属性退去后，回归本源，房子的品质就凸显出来竞争力。数字化、智能化为房地产行业产品和服务质量管理提供了机遇。 2023年11月，住房和城乡建设部办公厅发布《关于开展工程建设项目全生命周期数字化管理改革试点工作的通知》，目标是加快建立工程建设项目全生命周期数据汇聚融合、业务协同的工作机制，打通工程建设项目设计、施工、验收、运维全生命周期审批监管数据链条，推动管理流程再造、制度重塑，形成可复制推广的管理模式、实施路径和政策标准体系，为全面推进工程建设项目全生命周期数字化管理、促进工程建设领域高质量发展发挥示范引领作用。

员工权益保护、健康与安全是房地产开发与房地产服务过程中面临的esg重要议题，也是可持续管理的重要衡量维度。房地产行业所开展的工程建设涉及环节多，风险因素复杂，与员工的生命与健康密切相关，是强监管的领域，需要重点关注健康安全管理议题。房地产上游行业建筑工程是劳动密集型产业，涉及员工众多，社会影响面较广。项目施工进度及竣工交付影响“保交房”承诺，进而影响资金传导。贯彻落实安全生产是企业发展的生命线，一旦出现安全生产事故将导致停工、处罚等影响企业正常经营的风险事件。房地产企业为了员工、客户、供应商、社区，注重提供安全健康的工作环境可以减少意外和人身损伤，推进项目进展，提高员工满意度、参与度，提升生产力，减少人员流动带来的成本，降低法律和声誉风险。2024年4月，住建部动员部署房屋市政工程安全生产治本攻坚三年行动，强调施工安全事前预防机制、施工安全数字化监管体系等六个方面。房地产企业需要提供健康与安全的工作环境，通过完善招聘和培训体系，夯实企业稳定发展的基础。

保障房是房地产行业的特色议题，推进保障性住房建设是住房供给侧结构性改革的重要举措。在新发展阶段，我国提出保障性住房建设、城中村改造、公共基础设施建设三大工程作为推动社会经济发展、改善民生和提升城市品质的重要举措，推动房地产行业发展模式转变。2021年，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，提出“需加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系”。2024年，中央经济工作会议和全国“两会”对优化房地产政策、促进房地产市场平稳健康发展提出了明确要求，要求适应新型城镇化的发展趋势和房地产市场供求关系的变化，加快构建房地产发展新模式，加大保障性住房的建设和供给。《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》提出，加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。房地产行业积极贯彻落实党中央、国务院关于规划建设保障性住房的决策部署，有利于适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，抓住政策和市场机遇，履行社会责任。

（三）公司治理维度

合规经营是企业生存与发展的基石，不仅能够保障房地产企业的正常运营，也能够维护品牌声誉，获得资金相关支持。房地产企业应当遵守国家法律法规及地方监管规定，在土地使用权、建设工程规划与设计、合同签订与履行、施工质量控制、房屋销售与负责任营销、投融资管理、信息披露管理等做好全面合规风险防控。

房地产开发行业是一个资本密集型行业，需要做好风险管理，处理好企业与债权人权益保护的关系。例如，根据“三道防线模型”结合自身实际情况，构建全面风险管理系统，提前识别和应对潜在风险，为可持续发展保驾护航。

在esg管理方面，很多房地产企业关注并提升可持续管理的绩效表现，将获得国内外主流可持续相关评价标准纳入信息披露和esg绩效管理参考范围。例如，关注明晟（msci）和全球房地产可持续性基准（gresb）对房地产企业esg绩效的评估。

四、房地产行业esg实践建议

尽管可持续发展理念在全球范围广泛传播，房地产企业在具体实践中仍然面临一系列问题，例如政策不确定、技术和资金受约束、缺乏统一的esg披露和评价标准、“漂绿”嫌疑、与利益相关方沟通障碍等诸多挑战。建议从以下三个方面持续改进，促进长期可持续发展管理绩效不断提升。

一是提升信息透明度。提升信息透明度是加强利益相关方沟通，建立投资者和利益相关方信任的关键环节。建议房地产企业持续夯实esg数据统计基础，提升esg数据的科学性和准确性，利用多种数字化工具和平台来优化数据收集、管理和报告流程。除定期发布公司esg报告外，可以通过多种渠道及时发布esg政策、新闻，提高esg信息披露水平，加强与利益相关方的交流与沟通，支持可持续业务实践，塑造负责任企业形象。

二是积极探索房地产企业可持续评价。根据erm可持续发展研究机构发布的报告，esg评级在可持续投资生态体系中发挥重要作用，投资者对esg信息的需求提升，但对esg评级机构的信心仍有欠缺。 这说明可持续相关评价和投资参考工具仍不足，esg评级机构还需持续完善评级方法论，并提升透明度和公信力。建议房地产企业积极与esg评价机构和投资机构沟通，共同推进行业esg评价体系建设，切实反映房地产行业发展前沿问题和转型升级需求，为房地产企业提升esg绩效提供支持。

三是持续完善可持续发展管理。可持续管理需要多方面努力来克服资源短缺、复杂或不确定的监管环境、多样且日益增长的利益相关方压力。建议公司建立自上而下的全面可持续管理体系，制定可持续性计划，加强供应链可持续性管理，提供可持续培训。例如，建筑全生命周期碳排放涉及原料开采、制造、运输、施工、维护、拆除等各个阶段的排放。房地产企业可以发挥在上下游中的关键作用，推动房地产行业落实碳减排责任。

（国新咨询）